Wer einen Bauplatz von der Gemeinde kauft, muss bebauen, wenn er eine solche Verpflichtung eingegangen ist. Geschieht dies nicht, kann die Gemeinde die Rückabwicklung verlangen: Herausgabe des Grundstücks an die Gemeinde gegen Erstattung des der Gemeinde gezahlten Kaufpreises. Angesichts der städtebaulichen Zielrichtung, die durchgesetzt werden soll und auch aus wirtschaftlichen Gründen – der Preis für Bauland dürfte sich nach Jahren stark erhöht haben – sollten die Gemeinden vom Wiederkaufsrecht auch ausnahmslos Gebrauch machen. Dies sollte sich von selbst verstehen.
Für Juristen (Anwälte und Richter) finden sich immer wieder Überlegungen und Ansätze, eine an sich selbstverständliche Folgerung zu Fall zu bringen. Im zu entscheidenden Fall machte die Gemeinde die Rückforderung rund 20 Jahre nach Kaufvertrag geltend. Vertraglich war eine Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht vereinbart, weshalb nach § 462 BGB die gesetzliche Höchstfrist bis zum Ablauf von 30 Jahren gilt. So der BGH.
Zu prüfen war auch die Angemessenheit der vereinbarten Leistungen des städtebaulichen Vertrages, wie im Baugesetzbuch in § 11 Abs. 2 Satz 1 gefordert. Der BGH stellt klar: "Bauverpflichtungen wie die vorliegende dienen dem anerkennungswerten städtebaulichen Zweck, die (zeitnahe) Erreichung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sicherzustellen bzw. zu fördern und Grundstücksspekulationsgeschäfte zu verhindern".
Ein letzter zu erwähnende Punkt war die Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis hier hätte unterhalb des Verkehrswertes liegen sollen, weil der Käufer mit der Bauverpflichtung belastet war. Auch dies verneint der BGB. Die Vorinstanz hatte dies anders gesehen und für die Wirksamkeit eine Subventionierung des Kaufpreises durch die Gemeinde als erforderlich verlangt (OLG München, Endurteil v. 16.6.2021 - 20 U 4632/20)
Wenn ein Spieler die Rote Karte gezeigt bekommt, muss er das Spielfeld verlassen. Der Grundstückserwerber, der der Bauverpflichtung innerhalb der vereinbarten Frist nicht nachkommt, wird zum Grundstücksspekulanten, erhält von der Kommune die Rote Karte, wenn sie vom Wiederkaufsrecht Gebrauch macht. Sein Spekulationsspiel ist jetzt zu Ende.
Jörg Gude Diplom-Volkswirt Ass. jur
28.04.2023